文章來源：《中國(guó)經(jīng)濟周刊》2018年第34期

6月中旬，自然資源部稱，全國(guó)統一的不動産登記信息管理基礎平台已實現全國(guó)聯網，我國(guó)不動産登記體系進(jìn)入到(dào)全面(miàn)運行階段。不動産登記全國(guó)聯網是否是在為征收房地産稅做技術準備？其又將(jiāng)對(duì)房價産生怎樣(yàng)的影響？

6月中旬，自然資源部稱，全國(guó)統一的不動産登記信息管理基礎平台已實現全國(guó)聯網，我國(guó)不動産登記體系進(jìn)入到(dào)全面(miàn)運行階段。

調查統計顯示，目前全國(guó)335個地市、2853個縣區共設立3001個不動産登記辦事(shì)大廳，3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員每天為30多萬企業和群衆提供不動産登記服務。

自然資源部不動産登記局副局長(cháng)高永介紹，將(jiāng)有序開(kāi)展以不動産登記為基礎的，自然資源統一确權登記工作。

“不動産登記全國(guó)聯網”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就(jiù)將(jiāng)其與房地産稅，甚至“空置稅”的開(kāi)征挂鈎，視其為征稅的“技術前提”。7月16日，國(guó)家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇在答記者問時(shí)表示，加快推進(jìn)房地産稅相關政策舉措。這(zhè)一表态更增加了外界對(duì)于房地産稅出台的預期。

不動産登記全國(guó)聯網是否是在為征收房地産稅做技術準備？其又將(jiāng)對(duì)房價産生怎樣(yàng)的影響？

來之不易的全國(guó)聯網

曆時(shí)4年的聯網

“先難後(hòu)易”，先登記住宅與商辦類項目

其實，所謂不動産，并不限于人們日常理解的“房産”,還(hái)包括土地、草原、林地等等。追本溯源，2007年10月1日起(qǐ)開(kāi)始實施的物權法就(jiù)已經(jīng)提出：國(guó)家對(duì)不動産實行統一登記制度。

随後(hòu)，在2013年11月，原國(guó)土資源部被(bèi)國(guó)務院常務會(huì)議明确為負責指導監督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動産統一登記。會(huì)議決定，將(jiāng)分散在多個部門的不動産登記職責整合由一個部門承擔，“建立不動産登記信息管理基礎平台，實現不動産審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除‘信息孤島’”。

2014年2月，原國(guó)土資源部牽頭九部門建立不動産登記工作部際聯席會(huì)議制度，同年3月，不動産登記工作第一次部際聯席會(huì)議召開(kāi)，提出用3年時(shí)間全面(miàn)建立不動産統一登記制度，用4年時(shí)間運行統一的不動産登記信息管理基礎平台，實現不動産審批、交易和登記信息實時(shí)互通共享和依法查詢，形成(chéng)不動産統一登記體系。

從2014年開(kāi)始的4年裡(lǐ)，普通人對(duì)于不動産登記最切身的體會(huì)恐怕就(jiù)是手中的“房本”悄然變成(chéng)了不動産權證。2015年3月1日，《不動産登記暫行條例》正式實施，從此市民申請辦理的“房本”改為不動産權證，同時(shí)遵循“不變不換”的原則，即在不發(fā)生交易的情況下不強制舊證換新，并且“房本”所保護的權利沒(méi)有變動。

除了這(zhè)樣(yàng)“看得見”的變化，4年裡(lǐ)，不動産登記信息管理基礎平台的建設也在推進(jìn)。

2014年9月，原國(guó)土資源部部長(cháng)姜大明主持召開(kāi)第26次部長(cháng)辦公會(huì)議，審議并原則通過(guò)“國(guó)土資源雲”建設總體框架，“國(guó)土資源雲”即是國(guó)土資源和不動産統一登記信息系統的簡稱。會(huì)議強調，當前要盡快推進(jìn)全國(guó)不動産統一登記信息平台建設。“國(guó)土資源雲”建設的目标就(jiù)包括：“逐步實現基礎設施資源、數據資源、業務應用與服務的國(guó)家一級大集中或部省（區域）兩(liǎng)級大集中。”而其應用包括國(guó)家、省、地、縣和鄉五級。

也就(jiù)是說(shuō)，所謂的“不動産登記全國(guó)聯網”，就(jiù)是各地建立的不動産登記信息管理基礎平台接入國(guó)家級信息平台的過(guò)程。

2017年3月，姜大明就(jiù)曾表示，力争年底前所有市縣全部接入國(guó)家級信息平台，全面(miàn)實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。

武漢中地數碼科技有限公司（下稱“中地數碼”）曾參與搭建湖南等地不動産統一登記平台，中地數碼總裁萬波告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者，“國(guó)土資源雲”所包括的内容非常繁雜，在地上部分有土地建設和測繪數據兩(liǎng)個大類，還(hái)有地下部分的地質數據，總共由三大類基礎數據構成(chéng)。而全國(guó)不動産網絡隻是“國(guó)土資源雲”子集當中的子集，包含在地上的這(zhè)部分數據之中，“在‘國(guó)土資源雲’這(zhè)張‘大圖’上，不動産隻是其中很小的一個單元。”

萬波進(jìn)一步解釋，不動産網絡在“國(guó)土資源雲”上隻是一層應用，而房屋登記信息又是不動産登記網絡中的一部分，也就(jiù)是說(shuō)，房屋登記信息隻是“國(guó)土資源雲”子集當中的子集。“不動産的概念很大，所有不能(néng)移動的固定資産都(dōu)叫(jiào)不動産。”他說(shuō)，大到(dào)山川河流，小到(dào)文物古迹和高速公路，都(dōu)可稱之為不動産，理論上都(dōu)會(huì)被(bèi)登記到(dào)這(zhè)張網絡上。盡管隻是“國(guó)土資源雲”子集中的子集，但住宅類項目的登記由于會(huì)牽涉到(dào)一系列社會(huì)問題，所以最容易觸動普通人的神經(jīng)。

萬波告訴記者，不動産登記網絡的諸多“子集”中，住宅類和商業辦公類房屋這(zhè)個“子集”在實際工作中的“優先級”最高：“我們的原則是分層級有步驟地進(jìn)行登記，最優先登記的就(jiù)是樓房項目，包括民宅和商業辦公類項目，畢竟社會(huì)關注度最高嘛。”萬波說(shuō)。

《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者了解到(dào)，住宅和商業辦公類項目最先被(bèi)登記，也是本著(zhe)“先難後(hòu)易”的原則，比如文物古迹等門類的登記就(jiù)被(bèi)放在了後(hòu)面(miàn)。“文物保護單位這(zhè)部分不動産屬于國(guó)有資産，不會(huì)發(fā)生交易，由國(guó)家事(shì)業單位自己登記就(jiù)可以，相對(duì)簡單。”萬波說(shuō)。但最終，所有門類的不動産信息都(dōu)會(huì)被(bèi)記錄入這(zhè)張大網中。

從實現聯網到(dào)數據詳實是個漫長(cháng)過(guò)程

“目前苦于不動産登記數據還(hái)不甚詳實，數據補充和整合工作正在進(jìn)行中。預計明年情況會(huì)好(hǎo)很多。”萬波分析認為，不動産包含的内容和條線很多，從2014年開(kāi)始立項的“國(guó)土資源雲”隻用4年時(shí)間是無論如何做不到(dào)“大而全”的。

從2014年開(kāi)始，不動産登記全國(guó)聯網的過(guò)程難言輕松。據了解，單就(jiù)我國(guó)目前的住宅類不動産而言，就(jiù)有軍産、公産（政府持有的房屋）以及私産等多種(zhǒng)類型，需要分門别類地進(jìn)行登記。

思源地産市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者：“有些住宅暫時(shí)沒(méi)有房産證，就(jiù)需要補證；有的産權所屬并不清晰，就(jiù)需要重新厘清；有的隻有紙質版房産證，就(jiù)需要將(jiāng)其電子化後(hòu)才能(néng)錄入系統。這(zhè)些工作從技術上講沒(méi)有難度，但耗費的周期非常長(cháng)，工作量也很大。”

這(zhè)一說(shuō)法在搭建不動産統一登記平台的實際工作中得到(dào)了驗證。“目前基礎數據的獲取是個大問題，也就(jiù)是將(jiāng)統計主體信息化。”萬波告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者，以縣一級平台為例，基礎數據的電子化障礙主要有兩(liǎng)個：一是基礎資料缺失，必須進(jìn)行補錄，“特别是一些不動産的測繪數據還(hái)沒(méi)有，這(zhè)部分還(hái)要去勘測”；二是紙質檔案的電子化，“縣一級很多房産證并沒(méi)有電子化備案，這(zhè)部分房産證需要進(jìn)行電子掃描，一份一份地錄入系統，很繁雜。”

而為縣一級平台提供不動産數據整合等技術支持現在成(chéng)了縣一級政府對(duì)外采購服務中的“香饽饽”。《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者此前登錄中國(guó)政府購買服務信息平台發(fā)現，搜索含“不動産”字樣(yàng)的政府對(duì)外招标項目，在時(shí)間為“近一周”的情況下有超過(guò)70條結果，若搜索條件為“近一月”，則結果超過(guò)280條。

萬波向(xiàng)記者介紹說(shuō)：“尤其是縣一級平台，目前都(dōu)在加大力度展開(kāi)不動産數據整合等基礎工作，以保障基礎數據的完整性和時(shí)效性。”而有業内人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者，據他了解，目前大量縣市都(dōu)在做統計主體信息化的工作，補充曆史檔案以及紙質檔案電子化的工作都(dōu)在緊張進(jìn)行中。

2015年3月1日，江蘇徐州，上午 9點半，徐州市民邢先生領到(dào)全國(guó)首張不動産登記證。作為試點，江蘇徐州和四川泸州頒發(fā)了全國(guó)首批不動産權證書。圖為首張編号為 32000000001 的不動産登記證。

據了解，除了基礎數據的缺失，一些地方在搭建不動産統一登記平台時(shí)也曾遇到(dào)類似“信息壁壘”的問題。一位知情人士告訴記者，他就(jiù)曾遇到(dào)地方房管局不太配合不動産信息登記中心搭建的問題，“房管局手中握有有關不動産交易的信息，大量的信息積累在原本由房管局搭建的網絡系統中，這(zhè)部分數據一旦分享給其他網絡，那麼(me)這(zhè)部分業務的人員勢必萎縮，這(zhè)就(jiù)觸動了既得利益。”

他認為，這(zhè)種(zhǒng)“信息壁壘”是由“利益壁壘”造成(chéng)的，比較“聰明”的做法是從國(guó)土資源部門抽調一部分人，再從房管局抽調另一部分人共同組建不動産登記信息中心，“房管局一半人馬直接劃撥到(dào)不動産登記中心，這(zhè)樣(yàng)阻力就(jiù)會(huì)小很多。如果將(jiāng)不動産登記信息中心直接設置在國(guó)土資源部門旗下，房管局就(jiù)不太聽使喚。”

自然資源部于2018年全國(guó)兩(liǎng)會(huì)後(hòu)正式組建，萬波告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者，這(zhè)一改革將(jiāng)此前分屬于發(fā)改委的主體功能(néng)區規劃、分屬于住建部的城鄉規劃以及分屬于原國(guó)土資源部的土地規劃等職能(néng)統一交由自然資源部行使，為“國(guó)土資源雲”的構建提供了機制協調上的支持。“根據我們的經(jīng)驗，此前分屬于國(guó)土資源行政序列的部門對(duì)空間類的數據掌握得比較多，有很詳盡的土地坐标數據，而房管局行政序列的單位則對(duì)房屋數據比較在行，問題是無法將(jiāng)房屋數據安放到(dào)相應的地塊上去。經(jīng)過(guò)一系列整合工作之後(hòu)，各自的特長(cháng)可以相得益彰，有利于加快工作的開(kāi)展。”

除了在基礎數據獲取方面(miàn)面(miàn)臨問題，數據是否詳實面(miàn)臨的另一個現實問題便是“不變不換”，即隻要不動産的産權沒(méi)有變更，就(jiù)不強制換成(chéng)不動産權證書。中原地産首席分析師張大偉認為，完成(chéng)這(zhè)部分“隐形”的不動産統計，依然需要幾年時(shí)間。

不動産登記信息人人可查嗎？

“不動産登記全國(guó)聯網”後(hòu)的查詢工作也是輿論關注的焦點。是不是每位公民隻要上網就(jiù)可以查詢任何一處不動産的産權歸屬以及交易信息？

針對(duì)外界普遍關心的不動産信息公開(kāi)查詢功能(néng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院長(cháng)城學(xué)者孫憲忠曾指出，從法理上講，讓不動産信息充分公開(kāi)、讓大家都(dōu)能(néng)夠查詢是有缺陷的。“為了保護交易主體的合法利益和秩序，需要建立一個風險防範機制。隻有涉及到(dào)當事(shì)人雙方的交易，當事(shì)人和利害關系人才有權利去查詢不動産登記信息。”

“從國(guó)外的一些經(jīng)驗看，不動産信息系統開(kāi)放程度比較高，房子的戶主是誰、位置在哪裡(lǐ)、面(miàn)積和建築形态是怎樣(yàng)的，都(dōu)可以查詢到(dào)。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書長(cháng)黃小虎告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者。

2014年時(shí)，原國(guó)土資源部不動産登記局常務副局長(cháng)冷宏志曾表示，到(dào)2017年底前，可“全面(miàn)實現信息共享并依法提供信息查詢服務”。

其實，2015年3月實施的《不動産登記暫行條例》已經(jīng)規定了誰可以查詢不動産登記信息，具體為：權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動産登記資料，不動産登記機構應當提供。有關國(guó)家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事(shì)項有關的不動産登記資料。

如何保證信息安全是外界關注的另一個問題。值得注意的是，不動産登記平台的另一個特點是構架在私有雲，而非公有雲上。所謂私有雲是指為一個客戶單獨使用而構建，因而提供對(duì)數據、安全性和服務質量的最有效控制，相較而言公有雲則是第三方提供商為用戶提供的能(néng)夠使用的雲，一般可通過(guò)互聯網使用，其核心屬性是共享資源服務。

“‘國(guó)土資源雲’構建在自然資源部内部的系統中，不是一般人都(dōu)能(néng)進(jìn)得去的，可以將(jiāng)其理解為一張規模很大的局域網。”萬波告訴記者，在構架該雲服務的過(guò)程中，中地數碼的工作人員隻能(néng)“搭架子”，而不能(néng)看到(dào)“架子上放了什麼(me)貨”，“技術人員是沒(méi)有這(zhè)個權限的。主體要求是在保證開(kāi)放性的同時(shí)也要保證私密性，也就(jiù)是嚴格按照國(guó)家法律法規保護個人信息不對(duì)外洩露。”

聯網後(hòu)的下一步：開(kāi)征房地産稅？限制“炒房”？

房地産稅開(kāi)征的先決條件？

“不動産登記全國(guó)聯網”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就(jiù)將(jiāng)其與房地産稅的開(kāi)征挂鈎，視其為在全國(guó)開(kāi)征房地産稅的技術前提。

6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將(jiāng)對(duì)空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差饷’，相當于該單位應課差饷租值的200%，即相當于兩(liǎng)年的租金，約等于樓價的5%。”在輿論對(duì)房地産稅開(kāi)征和“不動産登記全國(guó)聯網”兩(liǎng)者之間的關系進(jìn)行讨論之時(shí)，香港提出將(jiāng)開(kāi)征“空置稅”，更引發(fā)了一部分人士對(duì)内地會(huì)否跟進(jìn)的猜想。

原國(guó)土資源部副部長(cháng)胡存智此前曾撰文指出，不動産統一登記并不是開(kāi)征房地産稅的前提，在分散式登記模式下同樣(yàng)可以開(kāi)展征收房地産稅的改革。

但在2017年12月，國(guó)土資源戰略研究重點實驗室以“房地産稅設計與不動産登記”為主題舉行的專項學(xué)術報告會(huì)上，與會(huì)學(xué)者認為房地産稅征收必須在處理好(hǎo)公平與效率問題的原則下以不動産登記信息管理基礎平台數據為依據。

思源地産發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者，全國(guó)聯網能(néng)夠保證中央政府層面(miàn)清楚地知曉公民在全國(guó)範圍内擁有不動産的數目、位置和其他關鍵信息，也有益于摸清全國(guó)不動産分布的“基數”和“底牌”，對(duì)制定房地産稅全國(guó)統一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國(guó)性标準。“如果隻由各地方分散式地管理這(zhè)些信息，在具體征收上仍會(huì)面(miàn)臨很多問題。”她認為，不動産登記全國(guó)聯網毫無疑問是房地産稅在全國(guó)範圍内開(kāi)征的先決條件，“隻有把全國(guó)的情況摸清楚了，才能(néng)去想下一步該具體怎麼(me)收。”

中原地産研究院首席分析師張大偉認為，“不動産登記本身不是政策，但實現全國(guó)聯網後(hòu)可以實現更多更快的樓市調控效果。”他也認為不動産登記全國(guó)聯網是房地産稅開(kāi)征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環節過(guò)渡到(dào)持有環節，财産稅的二次分配特征將(jiāng)更加明顯。

而在中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書長(cháng)黃小虎看來，征稅隻是聯網的一個附帶功能(néng)。“聯網的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場經(jīng)濟體制下的物權保護制度，說(shuō)白了就(jiù)是要把‘家底’搞清楚，分門别類地對(duì)各種(zhǒng)不動産進(jìn)行保護和管理。”但他同時(shí)也認為，市場對(duì)房地産稅即將(jiāng)開(kāi)征的預判并非空穴來風，“數據摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”

其實，從已經(jīng)試行房地産稅政策多年的上海和重慶兩(liǎng)地的實際效果看，房地産稅對(duì)房價的走勢影響似乎微乎其微，2011年1月開(kāi)征房地産稅的滬渝兩(liǎng)城房價并未被(bèi)平抑：上海房價從2011年的每平方米約14000元漲到(dào)了2015年的每平方米32000元，到(dào)2017年更是漲到(dào)每平方米5萬元，中心城區的均價則超過(guò)每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其餘年份均在10%以上；而外界認為，重慶房價的相對(duì)平穩，并非是房地産稅的功勞，而是土地供應充足、人口數量少、政策調控和積極建設公共租賃住房等因素的結果。

當然，開(kāi)征房地産稅需要邁過(guò)的不僅是技術關，還(hái)有法律關。“立法先行，充分授權，分步推進(jìn)”是推進(jìn)房地産稅立法和實施的原則。“‘不動産登記全國(guó)聯網’隻是一種(zhǒng)工具，而且目前尚未完成(chéng)全面(miàn)登記，各種(zhǒng)政策快速落地的可能(néng)性不大。”張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者分析稱，征收房地産稅除了信息透明之外，還(hái)有一項重要前提是建立房屋的估值動态系統，而這(zhè)一系統目前尚未建立，對(duì)稅率、稅基等問題都(dōu)沒(méi)有實質性答案，房地産稅離落地還(hái)有相當一段路要走。

聯網後(hòu)能(néng)抑制“炒房”嗎？

在萬波看來，簡單認為不動産登記信息全國(guó)聯網與房産稅的征收有直接關系，理解過(guò)于片面(miàn)。“不動産登記全國(guó)聯網”意味著(zhe)不動産登記的大數據時(shí)代已經(jīng)到(dào)來。在不久的將(jiāng)來，不動産統一登記信息系統不僅能(néng)進(jìn)行不動産登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時(shí)可以提供城市商品房價格走向(xiàng)趨勢分析，供需關系分析，甚至為政府進(jìn)行城市經(jīng)濟建設提供輔助決策。

盡管目前數據可能(néng)仍不夠詳實，但“不動産登記全國(guó)聯網”的一個直接結果是：我國(guó)境内所有公民名下的房産都(dōu)將(jiāng)“一目了然”，這(zhè)對(duì)此前的“房哥”“房姐”等炒房客來說(shuō)似乎不是個好(hǎo)消息。

黃小虎就(jiù)認為，全國(guó)聯網後(hòu)，所有的房産名歸誰下都(dōu)一目了然，對(duì)房價起(qǐ)不到(dào)直接影響，但至少可以間接起(qǐ)到(dào)抑制“炒房”的作用。

以一位在廣州擁有10套房産的“房姐”為例，在全國(guó)聯網尚未實現之時(shí)，如果她在一座并未對(duì)非本地戶籍人士有限購政策的城市再次購房，當地政府無法得知她在其他城市的房産情況，在當地所購房産很可能(néng)仍算“首套”；全國(guó)聯網之後(hòu)，當地政府可以清晰地得知她在廣州擁有房産的情況，這(zhè)對(duì)區分“剛需”及“非剛需”，進(jìn)而打擊炒房客是否是一大利好(hǎo)？

黃小虎對(duì)記者說(shuō)，“剛需”和“非剛需”目前沒(méi)有嚴格的标準，但至少異地購房時(shí)當地政府部門可以通過(guò)網絡查詢到(dào)該購房者在全國(guó)擁有房産的數量，這(zhè)就(jiù)是一個很大的技術進(jìn)步。“是否會(huì)按照‘非剛需’對(duì)待，還(hái)是要根據當地的政策走。如果有的人在全國(guó)範圍内的确是‘非首套’，但在當地工作和生活，必須有當地的住房，那也不應該限制這(zhè)類交易。”他表示，全國(guó)聯網的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還(hái)是要靠各地方政府出台的各項具體政策，信息平台的作用隻是基礎性的。

郭毅也表示，目前尚無任何地方出台以全國(guó)範圍内是否擁有其他房産的标準來判定“首套”的政策，并且在可預見的將(jiāng)來一段時(shí)間内，也應該不會(huì)有這(zhè)樣(yàng)的政策。她認為，不動産登記全國(guó)聯網對(duì)房價的影響不會(huì)像“想象中的那麼(me)大”：“不動産登記全國(guó)聯網以及對(duì)民宅開(kāi)征房地産稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據我所知很多人已經(jīng)將(jiāng)名下冗餘的房産抛售了，在目前嚴格調控的大背景下，這(zhè)些房産升值空間有限，有的人撈夠了就(jiù)將(jiāng)其套現去做其他生意了，持有這(zhè)些冗餘房産對(duì)他們來講風險大于收益。”

“政策出台不是信息平台單方面(miàn)能(néng)夠促成(chéng)的。”萬波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟周刊》記者如此說(shuō)，他認為在“炒房”的黃金時(shí)間段，二三線城市沒(méi)有對(duì)非本地戶籍人士在納稅和社保的持續時(shí)間方面(miàn)進(jìn)行限制，随後(hòu)到(dào)來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續時(shí)間上進(jìn)行限制，起(qǐ)到(dào)了一定效果。

“不動産登記全國(guó)聯網”後(hòu)另一個關注度較高的問題涉及反腐，在我國(guó)由于名下房産問題而“落馬”的官員不在少數。

《中國(guó)紀檢監察報》曾刊登文章稱：“房地産領域是官員腐敗的重災區。官商勾結、多占住房和辦公用房超标現象十分普遍。在2013年以來被(bèi)巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現了房地産腐敗，占比高達95%”。

黃小虎告訴記者，不動産登記信息全國(guó)聯網之後(hòu)，從技術角度的确可以做到(dào)“以房查人”和“以人查房”，但與開(kāi)征房地産稅的問題類似，這(zhè)也不是該網絡主要解決的問題。“公檢法機關對(duì)信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒(méi)有這(zhè)張網，通過(guò)其他形式照樣(yàng)能(néng)查到(dào)，這(zhè)張網并不是公檢法機關辦案的先決條件。”

他山之石：國(guó)外如何進(jìn)行不動産登記？

新加坡:可以“以房查人”

新加坡政府長(cháng)期嚴格限制炒賣組屋的行為，很早實行了不動産登記制度。目前新加坡的不動産電子登記系統基本上可以做到(dào)讓所有人都(dōu)能(néng)查到(dào)某一張地契所在地塊的詳細信息，如房主姓名和國(guó)籍，以及這(zhè)套房屋建好(hǎo)後(hòu)曾經(jīng)轉手過(guò)多少買家、有無相關貸款等信息。如果有人願意支付更多的信息費，甚至可以查到(dào)房屋所在地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設是否會(huì)影響到(dào)房屋的前景等。

新加坡的登記制度可以通過(guò)某一處房産查詢到(dào)業主信息，但普通民衆不能(néng)查詢某一個自然人名下擁有多少套房，這(zhè)涉及個人隐私。但政府可以通過(guò)不動産登記制度，掌握和了解每一位公民的私人财産情況，以防止個人不正常地擁有多套房産。

俄羅斯：直接與稅收挂鈎

在俄羅斯，任何房産的出售和購買必須向(xiàng)俄聯邦國(guó)家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關證明文件，确認交易的合法性，購房者對(duì)房産的所有權將(jiāng)在完成(chéng)相應登記手續後(hòu)生效。俄聯邦國(guó)家登記、繪圖局還(hái)會(huì)將(jiāng)房屋所有者的房産信息提交給稅務機關，作為課征房産稅的基礎。

俄羅斯也在推進(jìn)登記信息電子化的進(jìn)程，未來將(jiāng)保證俄國(guó)公民可以通過(guò)智能(néng)手機和平闆電腦查詢房屋所有權，全俄所有房地産登記信息也將(jiāng)被(bèi)集成(chéng)至一個統一的數據庫。

英國(guó)：促進(jìn)國(guó)内資本流動

英國(guó)的不動産登記實際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬于土地，僅在土地權屬證書中予以标明，并無房屋權屬證書。最早的土地登記始于1535年，直至1990年底，英國(guó)才開(kāi)始在英格蘭和威爾士境内實施強制土地登記制度。

一般英國(guó)民衆認為強制登記制度能(néng)給土地所有權提供額外保護、避免土地權益遭受非法侵害，同時(shí)也能(néng)夠提供準确的地産信息，進(jìn)而簡化房地産交易的法律程序和手續，這(zhè)種(zhǒng)制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時(shí)，還(hái)提升了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進(jìn)了英國(guó)國(guó)内資本的流動。

美國(guó)：多實行契約登記制度

房地産登記在美國(guó)是房地産管理的基本制度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。美國(guó)房地産契約登記制度要求凡影響房地産權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地産征稅、法定規劃圖則等都(dōu)要登記。

美國(guó)房地産登記一般由房地産所在縣的政府登記辦公室負責。進(jìn)行登記後(hòu)，業主的信息全部在政府留有備案，未來將(jiāng)房屋出租或出售，均不需要類似房産證等文件。但經(jīng)過(guò)登記的房地産并不确保産權完全清楚，在房地産交易過(guò)程中不能(néng)僅憑政府的登記來确定房屋産權狀态，必須有其他保障制度。美國(guó)保障産權主要靠三種(zhǒng)方法：在産權轉移契約中要求轉讓人提供産權保證；通過(guò)代理律師查閱登記機關的檔案資料并提供法律意見，确認産權的真實性；向(xiàng)專業的産權保險公司購買産權保險。

德國(guó)：登記制度曾幫著(zhe)把總統拉下馬

德國(guó)實行不動産登記的曆史已有100多年，由地方法院的不動産登記局掌管，不動産登記局雖然屬于法院的組成(chéng)部分，但不管轄一般的民事(shì)、刑事(shì)案件，專司不動産登記，許多地方的不動産登記局歸州政府領導。在公開(kāi)程度上，如果能(néng)夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面(miàn)的合法關系，提供登記号碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息就(jiù)可以在不動産登記局進(jìn)行查詢。

德國(guó)的登記制度一方面(miàn)配合其稅收政策，另一方面(miàn)也防止官員腐敗問題的滋生。德國(guó)前總統武爾夫就(jiù)是因為被(bèi)媒體發(fā)現一筆可疑的購房抵押貸款後(hòu)，不得不宣布辭職的，而在這(zhè)一過(guò)程中不動産登記制度給調查取證帶來了方便。

法國(guó)：公證人評估和審查的最長(cháng)追溯期可長(cháng)達30年

法國(guó)不動産業内人士介紹稱，法國(guó)不動産為永久産權，公證人代表國(guó)家公職機關全權負責登記。實際上，在進(jìn)行一樁不動産買賣或變更的過(guò)程中，公證人會(huì)根據不動産的登記情況，對(duì)該不動産相關的各個方面(miàn)進(jìn)行評估和審查，而這(zhè)一評估和審查的最長(cháng)追溯期可長(cháng)達30年。公證人會(huì)認真核查30年來涉及該不動産的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰裡(lǐ)協議，以确保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動産購買人出于隐私或避稅方面(miàn)的考慮，會(huì)選擇成(chéng)立個人民事(shì)公司，然後(hòu)以該公司名義購買不動産。

（文末配文摘編自《經(jīng)濟日報》報道(dào)《國(guó)外不動産登記：有法可依 一舉多得》、《國(guó)外不動産登記：模式各異 旨在規範》）